Avalúo comercial dispara el impuesto predial en Colombia

El impuesto predial no debe basarse en los precios del mercado, porque eso genera alzas que muchas personas no pueden pagar. Proponemos utilizar métodos más justos y estables para proteger la propiedad de los contribuyentes.

El impuesto predial en Colombia ha generado una crisis económica para millones de propietarios. Al ligarse a avalúos catastrales basados en el mercado inmobiliario, este impuesto crece de manera desproporcionada frente a la capacidad de pago de los ciudadanos. El aumento acumulado y las actualizaciones catastrales ponen en riesgo la propiedad de miles de familias, como ocurre en Soacha. Expertos proponen métodos alternativos, como el costo de reposición, para garantizar un impuesto predial más justo y equitativo.

Millones de personas afectadas

Desde que comenzaron las alzas del impuesto predial en 2021- el número de afectados ya supera varios millones de personas. Cuando la ciudadanía reclama, muchos alcaldes responden: ¿Acaso, no es eso lo que vale su propiedad?-, como si el avalúo catastral fuera el mismo que se usa para la compra y venta de inmuebles. Este discurso, erróneo, ha sido utilizado por las administraciones municipales para justificar las alzas en el impuesto predial y al mismo tiempo ha generado temor en los contribuyentes -, quienes piensan que, si se reduce el avalúo catastral de su vivienda a valores justos, se reducirá su valor en el evento de una venta.

Esta situación nos ha motivado a explicar las razones por las cuales el avalúo catastral y el comercial deben mantenerse separados, y a ofrecer argumentos para que la ciudadanía pueda abrir el debate y no siga siendo confundida.

Características y métodos para calcular el  impuesto predial.

El impuesto predial tiene fundamento en los principios de equidad y progresividad, vale decir, su monto se determina sobre la base de que “el que tiene más, paga más”, la destinación del predio, su productividad, el área, el uso del suelo y estrato económico, principalmente. Su reajuste por los concejos municipales debe tomar en cuenta además la inflación y la variación de los precios al consumidor. Sin embargo, la misma ley creó la inequidad al permitir tomar como una de las bases del tributo  el mercado inmobiliario. Si usted es propietario de un inmueble, debe pagar impuesto predial, pero siempre haciendo la consideración de que los impuestos deben establecerse de acuerdo con la capacidad de pago del contribuyente de tal modo que no se ponga en riesgo la propiedad privada; el impuesto predial no debe ser tan alto como para terminar en el embargo del predio. Esto no se está aplicando correctamente en el caso del impuesto predial, cuyo cálculo se hace conforme a la siguiente fórmula:

impuesto predial=avalúo catastral X tarifa

El impuesto predial se calcula con base en el avalúo catastral, el cual, en la mayoría de los casos, se determina a partir de los precios de compra y venta de viviendas en el mercado. Esto significa que el alza en los precios del mercado incrementa directamente el valor del impuesto predial. Veamos:

Según el Censo Nacional de Población y Vivienda, en Colombia hay aproximadamente 13,5 millones de viviendas. De estas, solo entre 50 mil y 75 mil se venden al año. Visto de otra forma, la gran mayoría de viviendas están destinadas a ser habitadas, no para comprar y vender.

Si el propietario no tiene el predio para venderlo, sino para vivir en él, ¿por qué el impuesto predial se calcula con base en los precios de compra y venta? Con mayor razón si tomamos en consideración que los precios del mercado suben constantemente superando el ritmo de aumento de la capacidad de pago de las personas. Nos explicamos: 

Evolución de los precios de la vivienda y del salario de los colombianos

En 2012, de la totalidad de la población ocupada en Colombia, la mitad ganaba un salario mínimo o menos, y el 86% no alcanzaba a recibir dos salarios mínimos. Con base en estos datos, es posible afirmar que la evolución del salario mínimo refleja el nivel de capacidad de pago de la ciudadanía, incluida su habilidad para cubrir impuestos como el predial, como se evidencia en el siguiente cuadro:

En el gráfico anterior se observa la tendencia constante al alza en los precios de la vivienda (avalúos comerciales). En los últimos 10 años, el salario mínimo ha aumentado (en términos reales) un 20%, mientras que los precios de la vivienda se han duplicado. Esta alza descontrolada en los precios de la vivienda respalda la conclusión de Robert Shiller, Premio Nobel de Economía, quien predijo la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos. Shiller sostiene que los precios de la vivienda en Colombia están siguiendo una trayectoria alarmante, similar a la que precedió la crisis inmobiliaria en ese país ocurrida en 2008.

El gráfico también destaca que, año tras año, el precio de la vivienda se acrecienta  más con relación al salario mínimo,  lo que permite concluir que ligar el predial a los avalúos comerciales alejará este impuesto cada vez más de la capacidad de pago de la ciudadanía.

Es importante aclarar que no todos los años la población sentirá de inmediato el impacto del  incremento en los precios de la vivienda, ya que el avalúo catastral no se ajusta al valor comercial anualmente, sino cuando hay una actualización catastral. En otras palabras, el crecimiento de los avalúos se acumula año tras año, y cuando se realiza la actualización catastral, los contribuyentes experimentan el golpe acumulado. En muchos casos, este tendrá el sello de una acción confiscatoria de la propiedad ante la incapacidad de pago de los moradores. Por ejemplo, en Soacha, luego de las alzas del predial se disparó el número de propietarios que no podían pagar su impuesto predial, esto trajo como consecuencia que al 2023 estuvieran en trámite 30 mil cobros coactivos que han puesto – en riesgo la propiedad de más de 100 mil habitantes. Este es el problema de sujetar – el predial a un avalúo catastral, que está a su vez anclado al — mercado inmobiliario con comportamiento de alzas descontroladas.

Si no es con los precios del mercado, ¿Cómo hacerlo?

En el mundo existen diversas metodologías para calcular el avalúo catastral de las propiedades. Un ejemplo común es basarse en los costos de construcción de las edificaciones, los cuales tienden a mantener precios más estables en comparación con los avalúos comerciales.

En la gráfica anterior se observa una tendencia más estable en los precios de construcción. Esto permite afirmar – que el impuesto predial tiene-un comportamiento más estable si su base se calcula – utilizando los costos de construcción en lugar de los precios del mercado inmobiliario, considerando además la depreciación acumulada del edificio.

Este enfoque, conocido como el método de costo de reposición, ya está definido en la normativa del IGAC. Sin embargo, el método más comúnmente utilizado sigue siendo el basado en el mercado.

Es importante destacar que el método de costo de reposición no es aplicable a la totalidad de los predios. El IGAC también contempla otros métodos, como el de capitalización de rentas o ingresos, que busca establecer el valor comercial en función de las rentas potenciales del predio, y el método residual, más adecuado para terrenos sin construcciones pero en la perspectiva de proyectos urbanísticos-

Para frenar la crisis de las alzas del predial es determinante que el presidente Gustavo Petro y el IGAC descarten el método del mercado como principal y consideren eliminarlo de la normativa debido a su carácter especulativo. Esto solo se logrará con la creación y consolidación de una plataforma nacional que unifique a todos los sectores sociales y políticos y se movilice por un predial  justo, equitativo y progresivo-.